Belasting op onroerend goed

In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe rendement als het indirecte rendement van onroerend goed belast in box 3.

Direct rendement

Het directe rendement is het rendement dat je jaarlijks behaalt, zoals huur en pacht, maar ook het rendement dat je behaalt door eigen gebruik van de onroerende zaak. De belastingheffing hangt af van de categorie waarin de onroerende zaak is ingedeeld.

1. Als een onroerende zaak minimaal 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) per jaar verhuurd wordt:
   a. De ontvangen huur- of pacht is belastbaar, en
   b. Onderhouds- en andere kosten zijn aftrekbaar.
2. Als een onroerende zaak het hele jaar niet verhuurd wordt:
   a. 2,65% van de WOZ-waarde (de vastgoedbijtelling die het voordeel van eigen gebruik vertegenwoordigt) is belastbaar, en
   b. Onderhouds- en andere kosten zijn niet apart aftrekbaar, maar verwerkt in de vastgoedbijtelling.
3. Als een onroerende zaak minder dan 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) per jaar verhuurd wordt, worden de twee bovenstaande berekeningen met elkaar vergeleken en:
   a. De ontvangen huur- of pacht verminderd met de onderhouds- en andere kosten is belastbaar, of
   b. Als dit tot een hoger bedrag leidt, is 2,65% van de WOZ-waarde belastbaar.

Let op! Je kunt de rente over schulden wel aftrekken, ook als je de vastgoedbijtelling moet toepassen.

Onderhoudskosten en verbeteringskosten

In het nieuwe voorgestelde stelsel is het belangrijk om onderscheid te maken tussen onderhouds- en verbeteringskosten. Onderhoudskosten zijn aftrekbaar in het jaar zelf of verwerkt in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend wanneer het indirecte rendement wordt gerealiseerd.

Let op! Onderhoudskosten zijn kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, zoals schilderen. Verbeteringskosten zijn kosten die de onroerende zaak verbeteren, bijvoorbeeld een aanbouw.

Indirect rendement

Het indirecte rendement wordt belast volgens de vermogenswinstbelasting. Dit betreft de winst die je behaalt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat je onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. De belastingheffing is hetzelfde voor alle onroerende zaken, ongeacht of de zaak minimaal 328 dagen per jaar verhuurd wordt, minder dan 328 dagen per jaar verhuurd wordt, of helemaal niet verhuurd wordt.

Let op! Verbeteringskosten worden meegenomen in de berekening van het indirecte rendement. Een simpel voorbeeld: je koopt een onroerende zaak voor €500.000, maakt verbeteringen ter waarde van €250.000, en verkoopt deze uiteindelijk voor €900.000. De vermogenswinst bedraagt dan €150.000 (€900.000 -/- €500.000 -/- €250.000).

Andere parameters

In het wetsvoorstel dat is voorgelegd aan de Raad van State staan nog meer parameters die nog niet eerder bekend waren. Zo wordt voorgesteld om het heffingsvrije inkomen vast te stellen op €1.250, een verliesdrempel van €500 te hanteren en een belastingtarief van 36%.

Let op! Het nieuwe kabinet kan nog andere keuzes maken voor de verschillende parameters.

Niet van toepassing voor de periode 2017-2026

De wetgever heeft als doel om het nieuwe stelsel in te laten gaan op 1 januari 2027. De bovenstaande berekeningen voor bijvoorbeeld het werkelijke rendement op onroerende zaken zijn dan pas van toepassing als de wetsvoorstellen ongewijzigd worden aangenomen en per 1 januari 2027 worden ingevoerd.

Raad van State

Door het nu aanbieden van het wetsvoorstel aan de Raad van State kan het nieuwe stelsel mogelijk nog ingevoerd worden per 1 januari 2027. Na ontvangst van het advies van de Raad van State kan het nieuwe kabinet beslissen of ze het wetsvoorstel, met of zonder wijzigingen, indienen bij de Tweede Kamer.