De regels die voor jou gelden, hangen af van jouw persoonlijke situatie. In deze advieswijzer behandelen we diverse scenario's en situaties.

Overdrachtsbelasting: drie tarieven en verhoogde startersvrijstelling in 2026

Bij het kopen van onroerend goed ben je verplicht om overdrachtsbelasting te betalen. Vanaf 2026 gelden voor woningen drie verschillende tarieven en een vrijstelling.

Eigen gebruik van de woning

Een woning die je als hoofdverblijf gaat gebruiken, heeft in 2026 een overdrachtsbelastingtarief van 2%, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Dit tarief blijft hetzelfde als in 2025.

Andere woningen

Voor andere soorten woningen, zoals een vakantiewoning of een woning die je koopt voor je studerende kind, verandert het tarief. Waar in 2025 nog een tarief van 10,4% gold, zal dit in 2026 verlaagd zijn naar 8%.

Overige onroerende goederen

Als je ander onroerend goed verkrijgt, blijft het tarief, net als in 2025, 10,4%.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

De startersvrijstelling van overdrachtsbelasting is bedoeld voor jongeren tussen de 18 en 35 jaar die een eigen woning kopen en deze duurzaam zelf bewonen. De vrijstelling geldt voor woningen met een waarde tot maximaal € 555.000 (in 2026).

Tip! Voor 2027 is de grens voor woningwaarde al vastgesteld: deze bedraagt € 615.000.

Let op! Je kunt de vrijstelling slechts één keer gebruiken.

Let op! Voor de vrijstelling is de leveringsdatum bij de notaris bepalend. Koop je in 2025 een woning waarvan de levering pas in 2026 plaatsvindt, dan geldt de grens van € 555.000.

Eigenwoninglening, aflossing en renteaftrek

Bij een eigenwoninglening is renteaftrek alleen mogelijk als de lening in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Dit houdt in dat het maandelijkse bedrag van rente plus aflossing tijdens de rentevaste periode gelijk blijft. Deze regels zijn van toepassing op leningen afgesloten vanaf 1 januari 2013, met mogelijke overgangsregels voor leningen na deze datum. Neem contact op met onze adviseurs om jouw specifieke situatie te bespreken.

Gevolgen bij niet-naleving van aflossingsverplichtingen

Bij het afsluiten van een lening zijn voorwaarden voor aflossing overeengekomen, en die moeten nageleefd worden. Als er te weinig wordt afgelost, vervalt de renteaftrek. Tijdige reparatie van een aflossingsachterstand of een nieuw aflossingsschema kan de renteaftrek behouden. Als niet tijdig aan de voorwaarden wordt voldaan, verliest de renteaftrek zijn geldigheid.

Tip! Als je de aflossingsachterstand inhaalt, is de rente opnieuw aftrekbaar.

Informatieplicht

Als je een eigenwoninglening hebt zonder aflossingseis bij een niet-Nederlandse bank of financiële instelling, ben je verplicht informatie te verstrekken bij je belastingaangifte over schulden na 31 december 2015 en wijzigingen na 1 januari 2016. Onduidelijkheden hierover kunnen leiden tot een niet-aftrekbaarheid van rente.

Let op! Dit geldt ook voor directeur-grootaandeelhouders (dga's) met een lening voor hun eigen woning bij hun eigen bv.

Beperking renteaftrek in hoogste schijf

Sinds 2014 is de maximale renteaftrek van hypothecaire leningen jaarlijks verlaagd. In 2026 is renteaftrek in de hoogste belastingschijf (49,5%) maximaal 37,56%. Deze beperking geldt voor alle leningen, ongeacht hun afsluitdatum.

Overgangsrecht: bestaande eigenwoningleningen

Oude eigenwoningleningen hoeven niet aan aflossingseisen te voldoen. Dit geldt voor leningen die op 31 december 2012 zijn afgesloten. In specifieke gevallen zijn ook latere leningen onder overgangsrecht van oude leningen te scharen.

Oversluitmogelijkheden

Een lening blijft aangemerkt als oude eigenwoninglening bij gedeeltelijke oversluiting. Leen je echter een hoger bedrag, is dat extra bedrag een nieuwe lening waarvoor alleen renteaftrek mogelijk is bij naleving van aflossingseisen.

Maximale renteaftrek 30 jaar

De renteaftrek voor hypotheeklasten is begrensd tot 30 jaar. Leningen voor 2001 starten deze termijn op 1 januari 2001, wat betekent dat de rente vanaf 2031 niet meer aftrekbaar is. Deze termijn wordt opnieuw in gang gezet bij verhoging van de hypotheek.

Verzekeringen eigen woning

Sinds 2013 kunnen er geen nieuwe spaar-, verzekerings- of beleggingsproducten aan de eigen woning worden gekoppeld. Voor bestaande producten blijft de vrijstelling in box 1 gelden.

Tip! Bespreek jouw specifieke situatie met onze adviseurs. Vrijstelling kan tot 1 april 2017 vrij gebruikt worden, maar afkoop is niet altijd financieel voordelig.

(Extra) aflossen of niet?

Bij de huidige lage spaarrekeningrente, kan extra aflossen een interessante optie zijn. Houd rekening met de fiscale en financiële gevolgen, zoals:

• Na aflossing betaal je geen hypotheekrente meer.
• Die rente is niet meer aftrekbaar in box 1.
• Boeterente kan van toepassing zijn bij extra aflossingen.
• De lage rente op spaargelden is minimaal en waarschijnlijk onmisbaar.
• Je kunt mogelijk belasting besparen in box 3 door het gebruik van spaargeld voor aflossingen.
• Bij aflossing vervalt eerder de bijtelling van het eigenwoningforfait, maar dit voordeel neemt vanaf 2019 af.

Let op! Fiscale gevolgen van aflossen zijn persoonlijk en moeten goed overwogen worden met zicht op toekomstige financiële behoeften. Een nieuwe lening afsluiten kan moeilijk zijn en renteaftrek kan dan niet meer gelden.

Restschulden

Bij verkoop van je woning kan er een restschuld ontstaan die je kunt aftrekken in box 1 als deze schuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017.

Verhuisregelingen

Je kunt, onder voorwaarden, een te koop staande woning en een gekochte woning onder de eigenwoningregeling behouden voor renteaftrekken. Deze regeling is maximaal drie jaar van toepassing na jaar van het verlaten van de oude woning.

Rentemiddeling

Rentemiddeling biedt de kans om tegen een lagere hypotheekrente te lenen zonder direct boeterente te hoeven betalen. De boeterente kan verdeeld worden over een nieuwe rentevaste periode, wat voor veel huizenkopers voordelig kan zijn.

Tip! Overweeg of rentemiddeling geschikt is voor jouw situatie.

Lening voor energiezuinige woning

Via het Nationaal Warmtefonds kun je een lening aanvragen voor energiebesparende maatregelen aan je woning, met bedragen tussen de € 1.000 en € 28.000. Voor thuisbatterijen is er een lening tot € 8.500 mogelijk.

BTW terugvragen voor zonnepanelen

Het btw-tarief op zonnepanelen is vanaf 1 januari 2023 verlaagd naar 0%, wat betekent dat je geen btw-aangifte hoeft te doen. Heb je zonnepanelen aangeschaft voor 2023, dan kon je hiervoor 21% btw terugvragen binnen zes maanden na het jaar van aankoop.

Let op! De salderingsregeling voor zonnepanelen vervalt per 1 januari 2027. Daarna geldt een redelijke vergoeding voor teruggeleverde elektriciteit.

Verlaagd btw-tarief voor schilderen, stukadoren en isoleren

Voor woningen ouder dan twee jaar geldt vanaf 1 juli 2025 een verlaagd btw-tarief van 9% voor schilder- en isolatiewerkzaamheden.

Let op! Dit verlaagde tarief is vanaf 1 juli 2025 enkel van toepassing voor particulier bewoonde woningen.

Vragen?

De fiscale regels omtrent je eigen woning zijn complex. Neem daarom gerust contact met ons op om jouw specifieke situatie te bespreken.

Disclaimer
Bij de opstelling van deze advieswijzer is zorgvuldig te werk gegaan, maar we accepteren geen aansprakelijkheid voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden. Deze advieswijzer biedt niet alle benodigde informatie voor het maken van financiële beslissingen.