Wat is Werkelijk Rendement?
In de nieuwste uitspraken heeft de Hoge Raad richtlijnen gegeven over de berekening van het werkelijke rendement. Wat valt er precies onder jouw werkelijke rendement en wat niet? Ondanks de verduidelijkingen van de Hoge Raad, is er helaas nog steeds enige onduidelijkheid. In juli 2024 heeft de staatssecretaris al een eerste definitie van het werkelijke rendement gepresenteerd, die recentelijk verder is uitgebreid.
Richtlijnen van de Hoge Raad
Volgens de uitspraken van de Hoge Raad draait het om het echt gerealiseerde én ongerealiseerde rendement op je totale vermogen in box 3, zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Het gaat hier om het nominale rendement, en inflatie hoeft niet in rekening te worden gebracht. Kosten kunnen niet in mindering worden gebracht, behalve rente op schulden in box 3, die wel aftrekbaar zijn. Bovendien heeft de Hoge Raad aangegeven dat het werkelijke rendement van een woning beoordeeld moet worden aan de hand van de WOZ-waarde aan het begin en einde van het jaar.
Initiële Uitleg van de Staatssecretaris
In juli van het afgelopen jaar heeft de staatssecretaris een eerste verduidelijking gegeven over het werkelijke rendement, aanvullend op de richtlijnen van de Hoge Raad. Zo laat de staatssecretaris weten dat rendement op vrijgesteld vermogen, zoals bos- en natuurterreinen, niet meegerekend wordt in het werkelijke rendement en dat dit rendement alleen in aanmerking moet worden genomen wanneer het daadwerkelijk ontvangen is (het zogenaamde kasstelsel).
Uitgebreidere Definitie van de Staatssecretaris
Onlangs heeft de staatssecretaris opnieuw een verdiepende uitleg gegeven over het werkelijke rendement.
Hij stelt dat het eigen gebruik van onroerend goed eveneens tot het werkelijke rendement behoort. Dit rendement kan worden vastgesteld op basis van de huurprijs die normaal gesproken gevraagd kan worden, aldus de staatssecretaris.
Bij de aan- en verkoop van een woning binnen hetzelfde jaar wordt voorgesteld om de waardeontwikkeling, gebaseerd op de WOZ-waarden, tijdsevenredig te splitsen tussen de koper en verkoper. Dit betekent dat als de waardeontwikkeling op basis van de WOZ-waarden in een jaar bijvoorbeeld € 40.000 bedraagt, er bij een verkoop op 1 juli € 20.000 aan de verkoper en € 20.000 aan de koper wordt toegerekend.
De staatssecretaris biedt ook ruimte voor rente van schulden; in dit geval hoeft geen rekening te worden gehouden met de schuldendrempel die in het forfaitaire stelsel geldt (in 2024 € 3.700). Hierdoor kan alle rente van schulden in box 3 in mindering worden gebracht op het werkelijke rendement.
Tot slot stelt hij voor om de vrijstelling voor groene beleggingen pro rata te berekenen. Stel dat er een vrijstelling van € 30.000 is en de waarde van de groene beleggingen op 1 januari € 60.000 bedraagt, dan mag op het werkelijke rendement van de groene beleggingen een vrijstelling van 50% worden toegepast.
Wat Nu?
Voorlopig is actie van jouw kant nog niet nodig. De staatssecretaris wil deze zaken namelijk eerst in wetgeving vastleggen, met als doel om op 1 juni 2025 een wettelijke regeling voor tegenbewijs in te voeren. Ook het eerder aangekondigde formulier voor de opgave van werkelijk rendement (OWR), waarmee je jouw werkelijk rendement kunt indienen, zal waarschijnlijk pas in juni 2025 beschikbaar zijn.
Let Op! Indien je een definitieve aanslag ontvangt, is het raadzaam om altijd met onze adviseurs te overleggen over het behoud van jouw rechten en om tijdig bezwaar te maken. Het kan ook nodig zijn om uiterlijk in 2024 een verzoek om ambtshalve vermindering in te dienen tegen jouw onherroepelijk vastgestelde aanslag van 2019. Raadpleeg ook hierover onze adviseurs.
