Welke regels voor jou van toepassing zijn, hangt af van jouw persoonlijke situatie. In deze advieswijzer worden verschillende scenario's besproken.

Eigenwoninglening, aflossingen en renteaftrekken

Als het gaat om een eigenwoninglening, is de rente alleen aftrekbaar als de lening binnen maximaal 30 jaar volledig en minimaal annuïtair wordt afgelost. Dit houdt in dat de maandelijkse betaling van rente en aflossing tijdens de rentevaste periode gelijk blijft. Daarnaast moet de lening zijn afgesloten voor de aanschaf, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning.

Deze regels zijn in principe van toepassing op elke lening die vanaf 1 januari 2013 is afgesloten. Het kan echter zijn dat een lening die na deze datum is afgesloten onder overgangsregels valt, waarbij geen aflossingseisen gelden. Onze adviseurs kunnen jou hierover informeren op basis van jouw specifieke situatie.

Gevolgen van het niet-nakomen van aflossingsverplichtingen

De aflossingsverplichtingen moeten bij het afsluiten van de lening zijn vastgelegd en dienen nageleefd te worden. Als er te weinig wordt afgelost op een lening, is de rente op die lening doorgaans niet meer aftrekbaar. Gelukkig is het mogelijk om, onder bepaalde voorwaarden, een tijdelijke achterstand in aflossingen te herstellen of een nieuw aflossingsschema op te stellen. Wanneer je tijdig aan deze herstelmogelijkheden voldoet, blijft de renteaftrek behouden. Indien je hier niet op tijd aan voldoet, gaat de renteaftrek verloren.

Tip! Het verlies van renteaftrek is niet definitief. Als je de aflossingsachterstand, die bestond op het moment dat de renteaftrek verloren ging, weer inhaalt, is de rente vanaf dat moment weer aftrekbaar.

Informatieverplichtingen

Als je een eigenwoninglening hebt met een aflossingseis en de lening niet is afgesloten bij een in Nederland gevestigde bank, verzekeraar of andere financiële instelling, heb je een informatieplicht. Deze verplichting loopt via je aangifte inkomstenbelasting voor alle schulden aangegaan na 31 december 2015, en voor wijzigingen aan een eerder afgesloten lening vanaf 1 januari 2016. Onder deze informatieplicht vallen onder andere de NAW-gegevens van de leningverstrekker, het leningsbedrag, de looptijd en het rentepercentage. Als je niet op tijd aan deze informatieplicht voldoet, is de rente niet aftrekbaar. Indien je later alsnog de informatie verstrekt, is de rente vanaf het daaropvolgende jaar weer aftrekbaar.

Let op! Dit geldt ook voor de dga die een lening voor zijn eigen woning heeft afgesloten bij zijn eigen bv.

Beperkingen voor renteaftrek in de hoogste schijf

Vanaf 2014 is de maximale renteaftrek voor hypothecaire leningen jaarlijks verlaagd. Voor het jaar 2025 betekent dit dat de rente die aftrekbaar is in de hoogste belastingschijf (49,5%) niet meer tegen 49,5%, maar tegen maximaal 37,48% aftrekbaar is. Deze beperking geldt voor zowel leningen na 1 januari 2013 als voor voor die datum afgesloten leningen.

Overgangsrecht voor bestaande eigenwoningleningen

Voor oude eigenwoningleningen hoef je niet te voldoen aan de aflossingseis. Een oude eigenwoninglening is een lening die op 31 december 2012 voor jouw eigen woning was afgesloten, tenzij in uitzonderingsgevallen een na deze datum afgesloten lening (gedeeltelijk) als oude eigenwoninglening wordt aangemerkt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij tijdelijke huur tussen twee eigen woningen, aankoop van een andere woning of bij onderhoud of verbetering aan de eigen woning. Ook expats hebben een speciale regeling.

Oversluiten van een lening

Je lening blijft aangemerkt als oude eigenwoninglening als je deze (gedeeltelijk) oversluit, bijvoorbeeld bij het eindigen van jouw rentevaste periode of bij de aankoop van een nieuwe woning. Leen je echter een hoger bedrag, dan wordt dit extra bedrag aangemerkt als nieuwe eigenwoninglening en is de rente hierover alleen aftrekbaar als de aflossingseisen worden nageleefd.

Verzekeringen voor de eigen woning

Het is sinds 2013 niet meer mogelijk om nieuwe spaar-, verzekerings- of beleggingsproducten gekoppeld aan de eigen woning af te sluiten. Als je een bestaand spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct hebt dat aan een oude eigenwoninglening gekoppeld is, verandert er niets.

Dit blijft vrijgesteld in box 1. Een gekoppeld product volgt het overgangsrecht van de oude eigenwoninglening: als jouw in 2013 afgesloten lening wordt aangemerkt als oude eigenwoninglening, was het nog mogelijk om daar in 2013 een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct aan te koppelen.

Tip! Als regel kun je sinds 1 april 2017 vrij gebruikmaken van de vrijstelling voor jouw spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct. Afkoop is doorgaans niet financieel aantrekkelijk. Overleg daarom vooraf met onze adviseurs over jouw eigen situatie.

Extra aflossen: wel of niet?

Met de lage rente op spaarrekeningen rijst de vraag of extra aflossen raadzaam is. Aflossen heeft diverse fiscale en financiële gevolgen. Hier zijn enkele overwegingen:

• Na aflossing hoef je geen hypotheekrente meer te betalen.
• De rente is na aflossing niet meer aftrekbaar in box 1.
• Wees je ervan bewust dat je mogelijk boeterente moet betalen voor extra aflossingen.
• De rente op jouw spaarrekening zal je waarschijnlijk nauwelijks missen vanwege de lage rentestand.
• Misschien bespaar je belasting in box 3 door het voor de aflossing gebruikte spaargeld.
• Als je jouw hypotheek hebt afgelost, ontvang je ook geen bijtelling meer vanwege het eigenwoningforfait. Deze regeling wordt echter vanaf 2019 geleidelijk in dertig jaar afgebouwd. Dit betekent dat je in 2025 nog maar 76,67% van het verschil tussen jouw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten als aftrek krijgt. Het percentage daalt elk jaar met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 verdwijnt de aftrek volledig.

Let op! Of het verstandiger is om af te lossen op jouw hypothecaire lening, is geheel afhankelijk van jouw persoonlijke omstandigheden. Wellicht heb je jouw spaargeld later voor andere doeleinden nodig. Door af te lossen, zit jouw geld 'vast' in jouw woning en kan je het alleen weer vrij besteden door de woning te verkopen of een nieuwe lening af te sluiten. Bedenk dat het afsluiten van een nieuwe lening niet altijd eenvoudig is en bovendien is de rente die je op deze lening betaalt ook niet meer aftrekbaar in box 1. Laat je daarom goed adviseren over jouw persoonlijke situatie.

Restschulden

Als de opbrengst van de verkoop van jouw eigen woning niet voldoende is om jouw eigenwoningschuld en verkoopkosten te dekken, houd je een restschuld over. Indien deze restschuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, mag je de rente over deze restschuld gedurende vijftien jaar na het ontstaan ervan in aftrek brengen in box 1.

Verhuisregelingen

Onder bepaalde voorwaarden kun je ook jouw te koop staande lege of gekochte lege eigen woning onder de eigenwoningregeling behouden en de rente op de bijbehorende leningen blijven aftrekken. De termijn voor deze verhuisregelingen bedraagt maximaal drie jaar na het jaar waarin je de oude woning hebt verlaten. Voor jouw woning die vanaf 2022 leeg te koop staat of een woning die je vanaf 2022 hebt gekocht en die in 2025 nog leegstaat of in aanbouw is, blijft de renteaftrek mogelijk tot en met 31 december 2025.

De regeling kan ook van toepassing zijn als een woning niet direct te koop wordt aangeboden, maar pas vanaf het moment dat deze te koop wordt gezet. De aftrek van de hypotheekrente is dan nog slechts mogelijk voor de resterende periode waarover de verhuisregeling maximaal kan worden toegepast.

Rentemiddeling

Rentemiddeling is een manier om tegen een lagere hypotheekrente te lenen zonder ineens boeterente te hoeven betalen vanwege vervroegd aflossen. De boeterente wordt bij rentemiddeling namelijk over de nieuwe rentevaste periode verspreid. Hierdoor wordt een lagere hypotheekrente bereikbaar voor een veel grotere groep mensen.

De boeterente bij rentemiddeling is ook aftrekbaar. Bovendien kan het rentepercentage worden verhoogd met andere opslagen die niet direct gerelateerd zijn aan de boeterente, bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen. Deze opslagen mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip! Onderzoek of rentemiddeling een optie voor jou is.

Schenkingsvrijstelling voor de eigen woning afgeschaft

Vanaf 2017 was er een tijdelijk verhoogde schenkingsvrijstelling voor een eenmalige schenking aan jouw kind of aan een derde, bedoeld voor de aanschaf van een eigen woning. Deze vrijstelling is inmiddels volledig afgeschaft.

Lagere overdrachtsbelasting voor jongeren

Er is een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren tussen de 18 en 35 jaar die een eigen woning kopen en deze zelf gaan bewonen. De vrijstelling is slechts van toepassing op woningen met een waarde tot maximaal € 525.000 (in 2025). Voor 2026 is de woningwaardegrens al vastgesteld op € 555.000.

Let op! Je kunt maar één keer gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Let op! Voor de toepassing van de vrijstelling is de datum van de levering van de woning bij de notaris bepalend. Kocht je in 2024 een woning die pas in 2025 door de notaris wordt geleverd, dan geldt de woningwaardegrens van € 525.000 en dus niet van € 510.000 (de grens in 2024).

Voor mensen die niet in aanmerking komen voor deze vrijstelling, blijft de overdrachtsbelasting 2%.

Let op! Bij de aanschaf van vakantiewoningen en woningen voor belegging of verhuur betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Dit tarief wordt vanaf 2026 verlaagd naar 8%.

Lening voor energiezuinige woning

Met het Nationaal Warmtefonds kun je tegen een aantrekkelijke rente een lening afsluiten om jouw woning energiezuiniger te maken. Het leenbedrag ligt tussen de € 1.000 en € 28.000, en de looptijd bedraagt zeven, tien, vijftien of twintig jaar. De lening mag enkel gebruikt worden voor energiebesparende maatregelen. Voor de volledige verduurzaming van je woning is een lening tot maximaal € 28.000 mogelijk. Voor de aanschaf van een thuisbatterij kan een lening van maximaal € 8.500 worden afgesloten. Deze lening moet je binnen zeven, vijftien of twintig jaar aflossen. De rente is afhankelijk van de looptijd van de lening en varieert van 3,60% tot 4,05% (in oktober 2024). Als jouw verzamelinkomen onder de €60.000 ligt, kan zelfs een rente van 0% mogelijk zijn.

Btw op zonnepanelen terugvragen

Per 1 januari 2023 is het btw-tarief op zonnepanelen die je op jouw woning installeert verlaagd naar 0%. Voor particulieren betekent dit doorgaans dat zij zich niet meer hoeven aan te melden bij de Belastingdienst voor de btw en geen btw-aangifte hoeven te doen. Als je zonnepanelen hebt aangeschaft vóór 2023, was er 21% btw van toepassing. Deze btw kon je terugvragen door binnen zes maanden na het jaar van aanschaf het formulier 'Opgaaf zonnepaneelhouders' naar de Belastingdienst te sturen. Na deze termijn kan dit formulier nog tot vijf jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de zonnepanelen zijn gekocht, worden ingediend.

Let op! De salderingsregeling voor zonnepanelen houdt nu nog in dat de teruggeleverde elektriciteit wordt verrekend met jouw afgenomen elektriciteit. Deze regeling wordt echter per 1 januari 2027 definitief afgeschaft. Vanaf dat moment moeten energieleveranciers een redelijke vergoeding betalen voor teruggeleverde elektriciteit, die tot en met 1 januari 2030 nooit minder mag zijn dan 50% van de voor levering overeengekomen prijs.

Verlaagd btw-tarief voor schilderen, stukadoren en isoleren van oudere woningen

Als jouw woning ouder is dan twee jaar, bedraagt het btw-tarief voor schilderwerk, stukadoren en isoleren van muren slechts 9% in plaats van 21%.

Let op! Dit verlaagde btw-tarief geldt vanaf 1 juli 2025 alleen voor woningen die particulier bewoond worden. Panden die gedeeltelijk voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt, moeten gesplitst worden. Voor het schilderen of stukadoren van het bedrijfsdeel moet vanaf juli 2025 21% btw worden betaald.

Vragen?

De fiscale regels met betrekking tot jouw eigen woning zijn niet eenvoudig. Het bestaan van verschillende regelingen kan de situatie behoorlijk complex maken, vooral bij omstandigheden zoals verhuizing, echtscheiding, trouwen en overlijden. Neem daarom contact met ons op voor advies over jouw specifieke situatie.

Disclaimer
Hoewel bij het opstellen van deze advieswijzer uiterste zorg is betracht, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van deze advieswijzer is deze niet bedoeld om alle benodigde informatie te bieden voor het maken van financiële beslissingen.