Werkelijk Rendement in Box 3

Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad bepaald dat jij het werkelijke rendement in box 3 mag gebruiken, mits dit lager is dan het standaard forfaitaire rendement. In deze uitspraak werden ook duidelijke richtlijnen gegeven voor de berekening van dit werkelijke rendement. Verdere verduidelijkingen volgden in arresten op 14 juni en 2 augustus 2024.

Samengevat houdt dit in dat je het daadwerkelijk gerealiseerde én ongerealiseerde rendement over jouw totale vermogen in box 3 kunt berekenen, zonder rekening te houden met het heffingsvrije vermogen. Dit rendement is nominaal en inflatie hoeft niet te worden meegerekend. Kosten kunnen niet worden afgetrokken, behalve rente op schulden in box 3. Voor vastgoed zoals een woning is de berekening van het werkelijke rendement gebaseerd op de WOZ-waarde aan het begin en einde van het jaar.

Nieuwe Inzichten over Onroerende Zaken

Ondanks eerdere richtlijnen waren er nog vragen over hoe het werkelijke rendement in specifieke situaties moet worden ingevuld. Op 20 december 2024 gaf de Hoge Raad nieuwe instructies voor de berekening van het werkelijke rendement van onroerende zaken.

Rendement van Woning Gebaseerd op WOZ-waarden

Het is al duidelijk dat voor de (ongerealiseerde) waardeontwikkeling van woningen in box 3, zoals vakantiewoningen, het verschil tussen de WOZ-waarden aan het begin en het einde van het jaar moet worden gebruikt. Onzekerheid bestond echter over welke WOZ-waarden te hanteren: die van het huidige en volgende jaar, of die van het volgend jaar en het jaar daarop? De Hoge Raad heeft geoordeeld dat je de WOZ-waarden van het huidige en volgende jaar moet gebruiken. Voor de box 3-heffing in 2024 ga je dus uit van het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en die van 2025.

Rendement bij Verkoop van een Woning

Als jij gedurende het jaar een woning koopt of verkoopt, moet de waardeverandering, die is gebaseerd op de WOZ-waarden, proportioneel worden verdeeld met de koper of verkoper, volgens de Hoge Raad. Verkoop je bijvoorbeeld op 1 juli 2024 een woning en is het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en 2025 € 40.000, dan geldt een gerealiseerde waardestijging van € 20.000 voor jou en een ongerealiseerde waardestijging van € 20.000 voor de koper.

Let op! Er kan een verschil zijn tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde van de woning, wat invloed kan hebben op je totale vermogen in box 3. Dit verschil wordt echter niet beschouwd als werkelijk rendement in box 3, volgens de Hoge Raad.

Verbetering en Uitbreiding van Onroerende Zaken

De Hoge Raad heeft eerder al bepaald dat bij de berekening van het werkelijke rendement geen kosten mogen worden afgetrokken. Toch heeft de Hoge Raad op 20 december 2024 toegevoegd dat een waardevermeerdering van een onroerende zaak, voortkomend uit kosten voor verbetering of uitbreiding, niet telt voor het werkelijke rendement.

Let op! Het vaststellen of er sprake is van verbetering of uitbreiding, of zuiver onderhoud, is niet eenvoudig. Dit moet gebeuren aan de hand van eerdere jurisprudentie. Voor het uitsluiten van de waardevermeerdering van woningen in deze gevallen, moet bovendien een afwijkende WOZ-beschikking bestaan.

Geen Voordeel uit Eigen Gebruik

Op 20 december 2024 heeft de Hoge Raad ook geoordeeld dat het voordeel uit eigen gebruik van een onroerende zaak in de berekening van het werkelijke rendement wordt vastgesteld op nul. Dit betekent dat je geen bedrag hiervoor hoeft mee te rekenen.

Box 3-Stelsel vanaf 2028

De wijze waarop de Hoge Raad het werkelijke rendement onder het huidige box 3-stelsel interpreteert, staat los van het nieuwe box 3-stelsel. Dit nieuwe stelsel kan pas in werking treden na 2028 en het kan zijn dat de wetgever hier een andere invulling aan geeft.