Tip! verhuur je de vakantiewoning minder dan 140 dagen per jaar? Ook dan kan er nog steeds sprake zijn van winstgevende exploitatie. Neem contact op met een van onze adviseurs voor advies op maat.

Of je de btw geheel of gedeeltelijk kunt terugvragen, hangt af van je eigen gebruik van de vakantiewoning. Als je de woning zelf niet gebruikt en deze uitsluitend verhuurt, kun je de volledige btw bij de aankoop terugvragen. Gebruik je de woning ook zelf, dan kun je alleen het btw-deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
Stel, je koopt in 2025 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). In hetzelfde jaar wordt de woning voor 70% verhuurd en voor 30% zelf gebruikt. Je kunt dan in 2025 € 14.700 (70% van de € 21.000 btw) terugvragen bij de Belastingdienst.

Let op! Om btw terug te kunnen vragen, moet je je als ondernemer voor de omzetbelasting registreren bij de Belastingdienst. Inschrijving bij het Handelsregister is in deze niet nodig.

Als de Belastingdienst van mening is dat je als ondernemer kwalificeert voor de verhuur van de vakantiewoning en je je btw kunt terugvragen, dan moet je in 2025 9% btw over de huur berekenen en afdragen aan de Belastingdienst. Hoewel dit financieel nadelig lijkt, krijg je de btw die je bij aankoop hebt betaald en de btw op kosten die je hebt gemaakt in mindering.

Vervolg voorbeeld
In 2025 ontvang je € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de woningen. Uiteindelijk draag je € 450 btw af. Van de € 210 btw op de kosten kun je 70% (€ 147) terugvragen. Je totale teruggaaf in 2025 bedraagt dan € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 450 btw).

Let op! Per 2026 stijgt het btw-tarief voor kortstondige verhuur van vakantiewoningen van 9% naar 21%. Dit betekent dat je bij een ontvangen huur van € 5.450 in 2026 € 945 aan btw aan de Belastingdienst moet afdragen.

Kleineondernemersregeling (KOR)

Moet je in een jaar btw betalen? Dan kun je mogelijk de kleineondernemersregeling (KOR) toepassen.

Met de KOR kun je tot een omzet van € 20.000 kiezen om geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je echter ook geen btw terugvragen.

Als je KOR wilt toepassen, moet je dit uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak bij de Belastingdienst melden.

Let op! Zodra je in een jaar de omzetgrens van € 20.000 overschrijdt, vervalt de KOR. Je moet je dan ook afmelden voor de KOR, wat je ook vrijwillig kunt doen. Wanneer je je afmeldt voor de KOR, houd er dan rekening mee dat je gedurende de rest van het kalenderjaar en het daaropvolgende kalenderjaar niet opnieuw kunt deelnemen aan de regeling.

Let op! Wanneer je kiest voor de KOR, kan het zijn dat je een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning moet terugbetalen als er minder dan negen jaar zijn verstreken na de aankoop. Neem dit in overweging of neem contact met ons op voor meer informatie.

Als je in een jaar maximaal € 2.200 omzet hebt, kun je de KOR toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Als je je echter al eerder hebt aangemeld als btw-ondernemer, kun je hier geen gebruik van maken.

Btw-herziening bij wijziging gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning verandert, moet je de btw die je in aftrek hebt gebracht herzien. Bij een groter eigen gebruik kan dit betekenen dat je btw moet terugbetalen. Als het eigen gebruik daalt, kun je mogelijk (extra) btw terugkrijgen. Je moet deze herziening gedurende negen jaar die volgen op de ingebruikname jaarlijks doorvoeren, waarbij je 1/10 deel van de aankoop-btw herzien. Herziening vervalt als dit minder dan 10% bedraagt van de toegerekende btw van dat jaar.

Voorbeeld
In 2025 verhuur je de vakantiewoning voor 60% en gebruik je deze voor 40%. Je moet dan een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (€ 1.470) terugontvangen. Maar je hebt recht op slechts 60% (€ 1.260). Het verschil van € 210 is meer dan 10% van de al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). Daarom moet je dit bedrag in 2025 terugbetalen.

Let op! Als je de btw bij aankoop hebt teruggevraagd, wordt je vakantiewoning gedurende het jaar van aankoop en negen jaren daarna nauwlettend gevolgd. Herziening van btw is niet alleen van toepassing bij wijzigingen in gebruik, maar ook als je de vakantiewoning alleen nog maar voor eigen gebruik hebt of als je de woning verkoopt zonder btw. In dat geval moet je de volledige btw voor de resterende jaren in één keer terugbetalen.

Voorbeeld
Bij de verkoop van de vakantiewoning aan een particulier op 1 januari 2026, die deze alleen voor eigen gebruik zal gebruiken, moet je de teruggevraagde btw over de resterende periode herzien. Dit betekent dat als je de vakantiewoning in 2020 hebt gekocht, je nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, wat uitkomt op € 5.880 (= vier keer € 1.470).

Tip! Verkoop je de vakantiewoning na 31 december 2029? Dan zijn er geen gevolgen meer voor de in 2020 teruggevraagde btw.

Bovendien zijn er situaties waarin je de teruggevraagde btw bij aankoop niet hoeft te herzien. Als de koper de woning voor meer dan 90% voor btw-belaste activiteiten gebruikt, kan je de vakantiewoning wellicht alsnog met btw verkopen, wat de herziening voorkomt. Dit geldt ook wanneer de verkoper binnen twee jaar na de eerste ingebruikname de woning verkoopt. Als de koper de verhuuractiviteiten voortzet, kan het zelfs mogelijk zijn om zonder btw te verkopen en zo alsnog het effect van de herziening te vermijden. Dit vereist wel dat de verkoop als overdracht van een algemeenheid van goederen wordt gezien.

Tip! De verkoop van je vakantiewoning kan verschillende btw-gevolgen hebben. Laat je goed adviseren voordat je tot verkoop overgaat.

Box 3-heffing nu

Over het algemeen valt de vakantiewoning onder je vermogen in box 3.

Let op! Als de exploitatie van jouw vakantiewoning zó intensief is dat het boven normaal vermogensbeheer uitkomt, wordt de woning niet in box 3 belast, maar worden de inkomsten in box 1 belast. Neem contact op met onze adviseurs voor een beoordeling van jouw situatie.

De belasting die je in 2025 verschuldigd bent over de vakantiewoning in box 3 is deels afhankelijk van de samenstelling van je gehele vermogen. Dit hangt ook af van de vraag of jouw daadwerkelijke rendement lager is dan het wettelijke rendement. In dat geval kun je gebruik maken van de tegenbewijsregeling box 3. Deze regeling houdt kort gezegd het volgende in:

• Onder het huidige wettelijke systeem wordt de vakantiewoning beschouwd als een ‘overige bezitting’. Voor 2025 bedraagt het wettelijke rendement over deze vakantiewoning 5,88% van de WOZ-waarde. Voor schulden is er een negatief wettelijk rendement van voorlopig 2,62% van de schulden. Het definitieve percentage wordt begin 2026 vastgesteld. Je betaalt in 2025 36% belasting over het totale wettelijke rendement van je vermogen, waarbij je rekening kunt houden met een heffingsvrij vermogen van € 57.684 per belastingplichtige.
• Is jouw werkelijke rendement over je gehele vermogen lager dan het wettelijke rendement? Dan kan je de tegenbewijsregeling box 3 toepassen. In dat geval betaal je in 2025 36% belasting over jouw werkelijke rendement. Bedenk wel dat wat jij onder werkelijke rendement verstaat, mogelijk verschilt van wat de tegenbewijsregeling bepaalt. Het werkelijke rendement omvat namelijk niet alleen de ontvangen huur, maar ook de waardeverandering van de vakantiewoning. Kosten zijn hierbij niet aftrekbaar, behalve de betaalde rente op schulden.

Let op! De box 3-gevolgen van een vakantiewoning zijn deels afhankelijk van de samenstelling van jouw overige vermogen. Ook de berekening van het werkelijke rendement voor de tegenbewijsregeling is complex. De uitkomst verschilt per belastingplichtige en situatie. Neem voor een advies op maat contact op met onze adviseurs.

Box 3-heffing vanaf 2026

Voor het werkelijke rendement (bij het inroepen van de tegenbewijsregeling) hoeft in 2025 nog geen rekening gehouden te worden met een voordeel vanwege eigen gebruik. Dit verandert echter vanaf 2026: dan moet voor jouw eigen gebruik de economische huurwaarde als rendement worden beschouwd.

Als je geen beroep doet op de tegenbewijsregeling, moet je rekening houden met een verhoging van het wettelijke rendement voor overige bezittingen in 2026, wat waarschijnlijk stijgt van 5,88% in 2025 naar 7,78% in 2026. Ook het heffingsvrije vermogen wordt verlaagd naar ongeveer € 52.000.

Box 3-heffing vanaf 2028?

Er is een voorstel om vanaf 2028 een box 3-heffing in te voeren die gebaseerd is op werkelijk rendement. In het voorjaar 2025 wordt hiervoor een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend. Dit zal anders berekend worden dan de huidige tegenbewijsregeling. Voor de vakantiewoning zijn de hoofdzaken als volgt:

1. Als de vakantiewoning minimaal 328 dagen per jaar wordt verhuurd, is het werkelijke rendement de huurinkomsten, verminderd met jaarlijkse onderhoudskosten en andere gemaakte kosten.
2. Wordt de vakantiewoning het hele jaar niet verhuurd, dan is het werkelijke rendement gebaseerd op 3,35% van de WOZ-waarde min jaarlijkse onderhoudskosten en andere kosten.
3. Als de vakantiewoning voor minder dan 328 dagen per jaar verhuurd wordt, is het werkelijke rendement het hogere bedrag van punt 1 of 2.

Bij verkoop van de vakantiewoning worden eventuele vermogenswinsten eveneens meegenomen in het werkelijke rendement.

Let op! Dit wetsvoorstel is nog niet definitief, aangezien het nog bij de Tweede Kamer ligt.

Overdrachtsbelasting

Bij de verkoop van onroerend goed dient er overdrachtsbelasting te worden betaald. Koop je een nieuwe vakantiewoning die nog niet eerder is gebruikt, dan geldt er een belastingvrijstelling en wordt er 21% omzetbelasting (btw) berekend. Dit geldt ook als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In andere gevallen geldt in 2025 een overdrachtsbelasting van 10,4%, die vanaf 2026 verlaagd wordt naar 8%.

Tip! Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris? Dan wordt er geen overdrachtsbelasting geheven over het inventarisaandeel in de aankoopprijs.

Let op! Het tarief van 2% overdrachtsbelasting is uitsluitend van toepassing op de woning waarin je zelf langere tijd gaat wonen, en niet voor een tweede woning.

Vrijstelling voor jongeren bij reguliere woningen

Jongeren tussen 18 en 35 jaar die voor langere tijd in een woning gaan wonen, kunnen in 2025 – onder voorwaarden – een vrijstelling krijgen voor woningen tot € 525.000. Dit geldt echter niet voor vakantiewoningen.

Onroerendezaakbelasting (ozb)

Bij de onroerendezaakbelasting (ozb) is het belangrijk of de vakantiewoning als woning kan worden aangemerkt. De rechter heeft geoordeeld dat het niet uitmaakt of een vakantiewoning permanent bewoond mag worden. Wat wel essentieel is, is of de woning over eigen voorzieningen beschikt, zoals een badkamer, sanitair en kookfaciliteiten. Indien dit het geval is, wordt de vakantiewoning als woning aangemerkt voor de ozb.

Als de vakantiewoning als woning wordt gekwalificeerd, zal de gemeente alleen een aanslag eigenarenheffing opleggen, en kan er geen aanslag gebruikersheffing worden opgelegd. Meestal geldt voor woningen een lager ozb-tarief dan voor niet-woningen, dus bij een vakantiewoning die aan de eisen voldoet, krijg je meestal één heffing met een lager tarief.

Verbod op permanente bewoning

Wanneer permanente bewoning verboden is, kan dit de WOZ-waarde beïnvloeden, zo heeft de rechtbank eerder beslist. Vergeet niet na te gaan of een verbod op permanente bewoning in je WOZ-waarde is verrekend.

Forensenbelasting

Gemeenten kunnen forensenbelasting heffen, bijvoorbeeld als je een woning voor minimaal 90 dagen in een andere gemeente ter beschikking hebt. Het maakt niet uit of je daadwerkelijk 90 dagen in de woning verblijft. Als je permanent in je vakantiewoning woont, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen waarop je de woning verhuurt of ten behoeve van verhuur onderhoudt, tellen niet mee. Wordt de woning echter via een derde verhuurd maar heb je het recht om ook zelf gebruik te maken van de woning, dan tellen deze dagen wel mee, omdat deze dan ter beschikking staat.

Tot slot

Bij de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning heb je te maken met verschillende belastingen. In deze gids hebben we geprobeerd een algemeen overzicht te geven. Voor de fiscale gevolgen van jouw specifieke situatie kun je altijd contact opnemen met onze adviseurs.

Disclaimer
Ondanks de zorgvuldige samenstelling van deze gids, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid voor onjuistheden of afwijkingen. Vanwege het algemene karakter is deze gids niet bedoeld om alle benodigde informatie te verstrekken voor het nemen van financiële beslissingen.