Btw-ondernemer of toch niet?

Als je een vakantiewoning verhuurt, is het cruciaal om te bepalen of je als btw-ondernemer wordt gezien. De verhuur moet zo georganiseerd zijn dat je deze als een vermogensbestanddeel exploiteert om daar lange termijn opbrengsten uit te halen. Maar wat betekent dat precies? Het antwoord is niet altijd eenvoudig en hangt af van de specifieke situatie.

Duurzaam rendement

Een belangrijke factor is of je de vakantiewoning verhuurt met de intentie om er duurzaam rendement uit te halen. Bij incidentele verhuur is dat niet het geval. Maar wat telt als incidentele verhuur? Daar zijn geen harde richtlijnen voor, wat het lastig maakt om te bepalen.

Let op! Eerder was er een goedkeuring die stelde dat je niet als btw-ondernemer werd gezien als je de vakantiewoning voornamelijk voor eigen gebruik aanschafte. Destijds gold dat je als btw-ondernemer kon worden beschouwd als de woning minimaal 140 dagen per jaar verhuurd werd. Echter, deze goedkeuring werd al in 2009 ingetrokken. Daarom is het belangrijk om deze cijfers niet langer als richtlijn te gebruiken voor de status van btw-ondernemerschap.

Vraag om overleg

Ben je in twijfel of je btw-ondernemer bent voor de verhuur van je vakantiewoning? Dan kun je de Belastingdienst om een vooroverleg vragen. Als je het niet eens bent met de uitkomst, heb je de mogelijkheid om de zaak aan te kaarten bij de belastingrechter door in beroep te gaan tegen de beslissing van de Belastingdienst over de btw.

Btw-vrijstelling of btw-belasting

Als je wordt aangemerkt als btw-ondernemer voor de verhuur van je vakantiewoning, moet je ook kijken of de verhuur btw-vrijgesteld of btw-belast is. Over het algemeen zal de verhuur belast zijn met btw (momenteel 9%, maar vanaf 1 januari 2026 21%). Dit kan anders zijn bij langdurige verhuur aan één persoon.

Tip! Bespreek je situatie met één van onze ervaren adviseurs.

Voordelen en nadelen

Het feit dat je btw moet doorrekenen kan als nadelig worden ervaren, maar er zijn ook voordelen aan verbonden. Je kunt namelijk de btw die je bij de aankoop van de vakantiewoning hebt betaald en de btw van de exploitatiekosten (denk aan onderhoud, energie, schoonmaakkosten en bemiddelingskosten) aftrekken. Hoeveel je kunt aftrekken hangt weer af van de verhouding tussen btw-belaste verhuur en eigen gebruik.

Voorbeeld:
Stel, je koopt in 2025 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). Als je de woning in 2025 voor 70% btw-belast verhuurt en deze verder niet zelf gebruikt, kun je 70% van de btw bij aankoop (zijnde € 21.000) terugvragen, wat neerkomt op € 14.700.

Let op! Als de verhouding tussen btw-belaste verhuur en eigen gebruik verandert in de daaropvolgende jaren, kan het zijn dat je een deel van de afgetrokken btw terug moet betalen, of dat je alsnog een deel van de niet-afgetrokken btw kunt aftrekken.

9% of 21% btw?

Als de verhuur van jouw vakantiewoning btw-belast is, reken je in 2025 9% btw. Houd er rekening mee dat dit percentage vanaf 2026 stijgt naar 21%.

Let op! Ontvang je al in 2025 vooruitbetaling voor verhuur die in 2026 plaatsvindt? Dan moet je in 2025 al 21% btw berekenen over die vooruitbetaling.