Óf jij met belastingen te maken krijgt, hangt af van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de manier waarop je de vakantiewoning gebruikt. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan geen definitieve antwoorden geven over jouw specifieke situatie. Laat je daarom informeren door een van onze adviseurs voor advies op maat.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Als je een nieuwe vakantiewoning koopt, die nog niet eerder is gebruikt, wordt er 21% omzetbelasting (btw) in rekening gebracht. Als je een vakantiewoning koopt die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, wordt er geen btw berekend. Als zowel koper als verkoper het eens zijn, kan er toch btw worden berekend als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor activiteiten waar btw op rust. Voor deze situatie moet je toestemming vragen aan je belastingkantoor of je keuze officieel vastleggen in de notariële akte van levering.

Let op! De beschreven btw-gevolgen gelden als de vakantiewoning als 'onroerend' wordt beschouwd. Dit betekent dat de vakantiewoning duurzaam met de grond is verbonden of in ieder geval duurzaam op die locatie blijft. In bepaalde situaties kan een vakantiewoning als 'roerend' worden beschouwd, wat andere gevolgen heeft voor de btw.

Je kunt in sommige gevallen de btw die bij de aankoop is berekend terugvragen bij de Belastingdienst. Dit hangt af van de manier waarop je de vakantiewoning gebruikt. Gebruik je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Als je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt, kun je de btw die bij aankoop is berekend niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Als je de vakantiewoning verhuurt, kun je mogelijk de btw die bij aankoop is berekend (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan voldoen aan de voorwaarden voor duurzame opbrengstgeneratie uit vermogen. Volgens het beleid van de Belastingdienst is hiervan sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.

Tip! Als je de vakantiewoning minder dan 140 dagen per jaar verhuurt, kan er nog steeds sprake zijn van duurzame opbrengstgeneratie uit vermogen. Neem contact op met een van onze adviseurs voor advies dat is afgestemd op jouw situatie.

Of je de btw volledig of gedeeltelijk kunt terugvragen, hangt af van jouw eigen gebruik van de vakantiewoning. Als je de vakantiewoning zelf niet gebruikt en deze alleen verhuurt, kun je de volledige btw op de aankoop terugvragen. Als je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik gebruikt, kun je alleen het deel van de btw terugvragen dat betrekking heeft op de verhuur.

Voorbeeld

Je koopt in 2023 een vakantiewoning voor €121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2023 voor 70% verhuurd en voor 30% door jouzelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€21.000) kun je dan in 2023 €14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Let op! Om btw terug te kunnen vragen, moet je je aanmelden als ondernemer voor de omzetbelasting bij de Belastingdienst. Inschrijving als ondernemer bij de Kamer van Koophandel is niet nodig.

Als de Belastingdienst van mening is dat je ondernemer bent voor de btw vanwege de verhuur van de vakantiewoning en je dus btw kunt terugvragen, moet je 9% btw over de huur berekenen en afdragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar je kunt de btw bij aankoop en de btw op kosten die aan jou in rekening worden gebracht voor de vakantiewoning aftrekken (met een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Voorbeeld

In 2023 ontvang je €5.450 (inclusief 9% btw) aan huurinkomsten uit de vakantiewoning. Je betaalt €1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2023 draag je €450 btw af. Van de €210 btw op de kosten kun je 70% (€147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Je totale teruggaaf in 2023 is dan €14.397 (€14.700 btw + €147 btw - €450 btw).

Tip! Als je in een jaar per saldo btw moet betalen, kun je mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (KOR).

De KOR is gewijzigd in 2020. Je kunt ervoor kiezen om geen btw in rekening te brengen bij een omzet tot €20.000 in een jaar. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen.
Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, moeten dit melden bij de inspecteur. Het aanmeldformulier is te vinden op de website van de Belastingdienst (zoekterm 'aanmelden KOR'). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wilt laten ingaan, worden ontvangen door de Belastingdienst. Als je kiest voor de KOR, moet je er drie jaar gebruik van maken.

Let op! Mogelijk moet je een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als je ervoor kiest om in 2023 deel te nemen aan de kleineondernemersregeling. Dit is het geval als er minder dan negen jaar zijn verstreken sinds het jaar van aankoop van de vakantiewoning. Houd hier rekening mee bij je keuze of neem contact met ons op voor meer informatie.

Als je een jaaromzet van maximaal €1.800 hebt, kun je de KOR voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor de toepassing van de KOR is komen te vervallen. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.

Ontvangen of terugbetalen van btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning verandert, moet je de btw die je hebt afgetrokken herzien. Als het eigen gebruik groter wordt, moet je mogelijk btw terugbetalen. Als het eigen gebruik afneemt, kun je mogelijk (extra) btw terugkrijgen. Je moet deze herziening jaarlijks uitvoeren gedurende de negen jaren volgend op het jaar van aanschaf. De herziening wordt berekend op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening is niet vereist als deze minder is dan 10% van de btw die al in aftrek is gebracht en die aan het betreffende jaar kan worden toegerekend.

Voorbeeld

Op 1 januari 2023 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jouzelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van €21.000 = €2.100. Van deze €2.100 heb je €1.470 (70%) teruggekregen. In 2023 heb je echter recht op €1.260 (60%). Het verschil is €210. Dit is hoger dan 10% van de btw die al in aftrek is gebracht en die aan 2023 kan worden toegerekend (10% van €1.470 = €147). De herziening is daarom niet achterwege gelaten en je moet in 2023 €210 aan btw terugbetalen.

Let op! Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd, wordt je vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen daaropvolgende jaren gevolgd voor de btw. Herziening van de btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het bovenstaande voorbeeld, maar ook als je bijvoorbeeld de woning zelf gaat gebruiken (en niet meer verhuurt) of als je de woning zonder btw verkoopt. In de laatste twee gevallen moet je de volledige btw over de resterende jaren in één keer terugbetalen.

Voorbeeld

Op 1 januari 2024 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier die de woning voor eigen gebruik gaat gebruiken. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw in rekening brengen voor deze verkoop. Als je de vakantiewoning in 2018 hebt gekocht, moet je echter wel de btw die in 2018 in aftrek is gebracht herzien voor de resterende periode. Op 1 januari 2024 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verstreken. Dit betekent dat je nog voor vier jaar 1/10 deel van €14.700 (= €1.470) moet terugbetalen aan de Belastingdienst, in totaal €5.880 (vier keer €1.470).

Tip! Als je de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2027 verkoopt, heeft dit geen gevolgen meer voor de btw die in 2018 in aftrek is gebracht bij de aankoop.

Bovendien zijn er andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen niet hoeft terug te betalen. Bijvoorbeeld als de koper de vakantiewoning voor meer dan 90% gaat gebruiken voor btw-belaste activiteiten, kun je mogelijk de vakantiewoning toch met btw verkopen op verzoek. Het voordeel hiervan is dat je de aankoop-btw niet hoeft te herzien. Hetzelfde effect treedt op als je de woning binnen twee jaar na de eerste ingebruikname zonder btw verkoopt. Als de koper jouw activiteiten voor verhuur ongewijzigd voortzet, is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning gezien worden als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Tip! De verkoop van jouw vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat je daarom altijd adviseren voordat je overgaat tot verkoop.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak moet overdrachtsbelasting worden betaald. Als je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning koopt, wordt er 21% omzetbelasting berekend en geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In alle andere gevallen geldt sinds 1 januari 2023 een overdrachtsbelasting van 10,4%.

Als je een vakantiewoning koopt inclusief inventaris, wordt er geen overdrachtsbelasting berekend over het deel van de koopsom dat betrekking heeft op de inventaris.

Let op! Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt alleen voor de woning waarin je zelf langdurig gaat wonen en niet voor een tweede woning. Jongeren tussen 18 en 35 jaar die zelf langdurig in een woning gaan wonen, kunnen onder voorwaarden een vrijstelling krijgen voor woningen met een waarde tot €440.000.

Inkomstenbelasting

De vakantiewoning valt over het algemeen in box 3 van de inkomstenbelasting. In box 3 betaal je geen belasting over de ontvangen huur, maar over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. De te betalen belasting in box 3 wordt nu berekend op basis van de werkelijke verdeling van jouw vermogen in spaargeld, beleggingen en schulden. Een vakantiewoning wordt beschouwd als een belegging. Er wordt in 2023 een fictief rendement van 6,17% verondersteld, waarover je 32% belasting betaalt. Dit percentage wordt verhoogd naar 33% in 2024 en naar 34% in 2025.
Let op! Als de exploitatie van jouw vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten belast in box 1.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

Voor de berekening van de onroerendezaakbelasting (OZB) is het belangrijk of vakantiewoningen ook als woningen kunnen worden beschouwd. De rechter heeft bepaald dat het niet uitmaakt of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en of dit al dan niet wordt gedoogd. Belangrijk is of de woning eigen voorzieningen heeft, zoals een badkamer, sanitair en een keuken. Als dit het geval is, is de woning bedoeld om in te verblijven, slapen en de overige woondiensten te gebruiken. De vakantiewoning wordt dan beschouwd als een woning.
Als een vakantiewoning als woning kan worden beschouwd, betekent dit dat er alleen een aanslag aan de eigenaar kan worden opgelegd voor de OZB. De gemeente kan geen aanslag aan de gebruiker opleggen. Bovendien geldt vaak een lager tarief voor woningen dan voor niet-woningen. Met betrekking tot een vakantiewoning die aan de bovengenoemde criteria voldoet, wordt je dus slechts één heffing opgelegd en is er vaak een lager tarief van toepassing op deze heffing.

Verbod op permanente bewoning

Als permanente bewoning verboden is, kan dit van invloed zijn op de WOZ-waarde van de vakantiewoning, zo heeft de rechter in het verleden beslist. Controleer daarom of een eventueel verbod op permanente bewoning is meegenomen in de WOZ-waarde.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid om forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning minstens 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. Het is niet relevant of je daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Als je permanent in jouw vakantiewoning verblijft, is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen waarop je de woning verhuurt of de woning beschikbaar houdt voor verhuur, tellen niet mee. Bij het beschikbaar houden voor verhuur kun je bijvoorbeeld denken aan onderhoudswerkzaamheden, zoals het schilderen van het houtwerk. Als je de woning voor een bepaalde periode door een derde verhuurt, maar zelf gebruik kunt maken van de woning als deze in die periode niet wordt verhuurd, tellen deze dagen wel mee. De woning is dan immers beschikbaar voor jou.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kun je te maken krijgen met verschillende belastingen. In deze advieswijzer hebben we getracht een algemeen beeld te schetsen. Neem voor specifiek fiscaal advies contact op met een van onze adviseurs.

Disclaimer
Hoewel de uiterste zorg is besteed aan de samenstelling van deze Advieswijzer, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer is deze niet bedoeld om te voorzien in alle informatie die nodig is voor het nemen van financiële beslissingen.