11 december 2019 — Fiscale aangifte verzorgen, Fiscale advisering — 7 minuten

Eindejaarstips 2019 - Tips voor eigen woningbezitters

Arend van Westerneng

Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning
Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2019 bedraagt deze vrijstelling € 102.010. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning. De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan). Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Tip!
De schenking leidt bij u tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenkt u nog in 2019, dan bespaart u in 2020 belasting in box 3.

Let op!
Heeft u in 2015 of 2016 eenmalig een bedrag voor de eigen woning onder de verhoogde schenkingsvrijstelling geschonken (maximaal € 52.752 respectievelijk € 53.016) aan uw zoon of dochter, en ook in 2017 maar niet in 2018? En heeft u in 2017 niet uw maximale vrijstelling gebruikt? Dan mag u het restant van de vrijstelling van 2017 nog gebruiken in 2019. Heeft u in 2015 of 2016 eenmalig een bedrag voor de eigen woning onder de verhoogde schenkingsvrijstelling geschonken (maximaal € 52.752 respectievelijk € 53.016) aan uw zoon of dochter, en ook in 2018 maar niet in 2017? En heeft u in 2018 niet uw maximale vrijstelling gebruikt? Dan mag u het restant van de vrijstelling van 2018 nog gebruiken in 2019 en 2020. De regeling van compensatie en aanvullingen van schenkingen in het verleden is complex. Raadpleeg dus altijd een expert.
Spreid de schenking over drie jaren en voorkom boeterente
Vanaf 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 102.010 te gebruiken voor een schenking die u spreidt over drie achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen. Wel moet de ontvanger op alle momenten voldoen aan de leeftijdsgrens. Als iemand bijna 40 is, zijn gespreide schenkingen dus niet mogelijk.
Los uw geringe hypotheekschuld af
Als u geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoeft u ook geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook uw box 3-vermogen lager wordt en u dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet u dan wel zorgen dat u uiterlijk 31 december 2019 aflost.

Let op!
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Uw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op!
Bedenk vooraf of u mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien u later opnieuw een hypotheek voor uw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.
Onderzoek rentemiddeling
Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in uw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.

Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip!
Het tarief waartegen de (boete)rente in aftrek kan worden gebracht, wordt afgebouwd tot 37,05% (2023). In 2019 is de rente maximaal aftrekbaar tegen 49%. Door dit jaar een lening over te sluiten en de boeterente te betalen, kan mogelijk een fiscaal voordeel worden behaald ten opzichte van de rentemiddeling.

Let op!
Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. U moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die u mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.
Betaal hypotheekrente vooruit
Valt uw inkomen in 2020 in een lager tarief dan in 2019 en/of wilt u uw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2019 uw hypotheekrente vooruit te betalen. Uw hypotheekrente wordt in 2019 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en uw box 3-vermogen zal per 1 januari 2020 lager zijn.

Let op!
U mag maximaal de in 2019 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2020 in 2019 in aftrek brengen.

Let op!
Trekt u de hypotheekrente in 2019 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaalt u in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen u de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2020 namelijk verder verlaagd van 49 naar 46%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal vanaf 2020 versneld worden afgebouwd naar 37,05% in 2023. Ook het tarief van de 2^e schijf daalt in 2020, namelijk van 38,1 naar 37,35%.
Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
Verkoopt u uw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2020 plaatsvindt. Als u de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2020 in box 3. U kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld
2 januari 2020.

Tip!
Plan de overdracht van uw eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draagt u uw eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2020 en wendt u de ontvangen koopsom nog voor
1 januari 2020 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat uw koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.
Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling
Koopt u een eigen woning en betaalt u deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2020 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2020 nog tot uw vermogen in box 3. U kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2019.

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.
Verhuur tweede woning aan uw kind(eren)
Heeft u al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschikt u over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Uw kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus u kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Die moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor uw kinderen, dan kunt u een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.428 per kind is in 2019 onbelast.

Let op!
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

Een extra voordeel voor u is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken uw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl u nog een mooi rendement maakt!

Recente items

Naar kennisbank

Eindejaarstips 2023

24 november 2023

Excessief lenen

24 november 2023

In 2023 nog dividend uitkeren of juist niet?

24 november 2023

DOOR VOORUIT TE DENKEN KOM JE VERDER

07 september 2023

Meer kunsten van Cooster

Loonadministratie Overige advisering Alles voor uw jaarrekening Fiscale advisering

Blijf op de hoogte

Wil je altijd op de hoogte blijven van het laatste nieuws omtrent financiën en accountancy?
Schrijf je dan in voor onze nieuwsbrief en mis niets.

Aanmelden nieuwsbrief

Wilt u onze nieuwsbrief niet meer ontvangen? dan kunt u zich hier uitschrijven.