Koop je een Woning?

Onlangs heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over twee belastingplichtigen die bouwkavels kochten waar nog een woning op stond. Beide partij wilden het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% toepassen, omdat zij meenden dat ze een woning verworven hadden.

Drie Scenario's

De Hoge Raad verduidelijkt dat aan de hand van civiel recht beoordeeld moet worden of er sprake is van de aankoop van een woning. Er worden drie situaties onderscheiden:

1. Als er op het perceel enkel een onderdeel van de woning staat, maar de hoofdstructuur van de woning op een ander perceel ligt dat aan iemand anders toebehoort, dan kan dat onderdeel civielrechtelijk niet worden gezien als een woning. De verwerving van het perceel met het onderdeel is dan geen verwerving van een woning.
2. Indien de hoofdstructuur van de woning wel op het perceel staat, terwijl de onderdelen van de woning op andere percelen eigendom zijn van derden, dan behoren die onderdelen civielrechtelijk tot de woning. De aankoop van het perceel met de hoofdstructuur is in dat geval wel een woningverwerving.
3. Wanneer het onduidelijk is of wat op het perceel staat een onderdeel of de hoofdstructuur van de woning is, wordt het civielrechtelijk gezien als een onverdeeld aandeel in een woning. In zo’n geval is de verwerving van het perceel ook een verwerving van een woning.

Wat houdt dit in voor jou?

Als je een bouwkavel koopt om daar jouw hoofdverblijf te creëren, kan de overdracht bij de notaris tegen een overdrachtsbelastingtarief van 2% (of 0% wanneer je recht hebt op de startervrijstelling) plaatsvinden, mits het als de aankoop van een woning wordt gekwalificeerd. Indien dat niet het geval is, dan geldt er een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%!

Situatie met Woning

In één van de zaken die aan de Hoge Raad werd voorgelegd, was er op de kavel nog 55% van de oppervlakte van een woning aanwezig. De overige 45% bevond zich op een ander perceel dat bestemd was voor een ontsluitingsweg. De Hoge Raad conclusioneerde dat beide kavels samen een onverdeeld aandeel in de woning vormden. De koper van de kavel met 55% van de woning kon, onder de huidige wetgeving, het 2% tarief voor overdrachtsbelasting toepassen.

Situatie zonder Woning

In de andere zaak verliep het minder positief. Daar bevond zich op de kavel minder dan 1% van een buitenmuur van een woning en gedeeltelijk een terras. De Hoge Raad kwalificeerde de buitenmuur als een onderdeel van een woning. Aangezien de hoofdstructuur van de woning op andere percelen lag, viel dit onderdeel onder andere eigenaren. De koper van deze kavel verwierf daardoor geen woning en zou onder de huidige wetgeving 10,4% overdrachtsbelasting moeten betalen.

Belangrijk! Het bepalen welk overdrachtsbelastingtarief je verschuldigd bent, kan in dergelijke gevallen behoorlijk gecompliceerd zijn. Zorg daarom dat je goed advies krijgt.