Nieuwbouwdepot: Aanvankelijk in Box 3

Wanneer je een lening ontvangt van een financiële instelling voor de aankoop van een nieuwbouwwoning, wordt het geleende bedrag meestal gestort op een speciaal geopende geblokkeerde bankrekening, die we een nieuwbouwdepot noemen. Je kunt alleen geld opnemen dat je gebruikt voor de nieuwbouwwoning.

Dit nieuwbouwdepot, samen met de lening, valt in principe onder box 3, zolang het geld op het nieuwbouwdepot nog niet is besteed aan de woning.

Goedkeuring: Toch in Box 1

Het goede nieuws is dat er een goedkeuring bestaat waarmee je maximaal twee jaar lang de lening en het nieuwbouwdepot toch in box 1 kunt opnemen. Voorwaarde is dat het nieuwbouwdepot bedoeld is voor een eigen woning in aanbouw. Daarnaast mag je alleen het gedeelte dat voor de eigen woning is bedoeld in box 1 verantwoorden. Wat betreft renteaftrek, de rente die je ontvangt op het nieuwbouwdepot vermindert de aftrekbare rente.

Voorbeeld
Stel, je koopt begin 2024 je eerste eigen woning, een nieuwbouwwoning ter waarde van € 500.000. Een bank verstrekt je een lening van € 500.000 voor deze aankoop. De lening voldoet aan alle voorwaarden voor renteaftrek. De bank opent een nieuwbouwdepot en stort hierop het bedrag van € 500.000. Je betaalt de verschillende termijnen voor de nieuwbouwwoning vanuit dit depot. In 2024 betaal je € 15.000 rente over de lening en ontvang je € 10.000 rente op het nieuwbouwdepot. Je kunt uiteindelijk € 5.000 als rente aftrekken in box 1, en hoeft geen bedragen aan te geven in box 3.

Geen goedkeuring bij lening van een niet-financiële instelling

De Belastingdienst heeft duidelijk gemaakt dat deze goedkeuring niet geldt als de lening afkomstig is van een niet-financiële instelling, zoals een familielid of je eigen bv, die het bedrag op een speciaal daarvoor geopende bankrekening stort. Deze bankrekening is doorgaans niet geblokkeerd, en er zijn geen specifieke voorwaarden voor het opnemen van geld van deze rekening.

In dit geval kun je geen gebruik maken van de goedkeuring. Zowel de lening als het bedrag op de bankrekening worden in eerste instantie in box 3 opgenomen. Alleen wanneer een bedrag van de bankrekening wordt gebruikt voor een termijn van de woning, verschuift het bijbehorende deel van de lening naar box 1.

Voorbeeld
Je koopt in 2024 voor het eerst een eigen woning, een nieuwbouwwoning van € 500.000. Een familielid verstrekt je een lening van € 500.000 om de woning te kopen. Deze lening voldoet aan de voorwaarden voor renteaftrek. Jij opent een bankrekening en je familielid stort € 500.000 daarop. In 2024 betaal je vanuit deze rekening € 100.000 voor de aankoop. De rente op dit bedrag bedraagt in 2024 € 700. Je kunt dus in 2024 € 700 als rente aftrekken in box 1. Voor de box 3-heffing in 2025 moet je de € 400.000 die op de bankrekening staat op 1 januari 2025 als banktegoed en de € 400.000 lening als schuld opgeven. De schuld in box 1 bedraagt op 1 januari 2025 € 100.000.