Mag je bij de waardebepaling rekening houden met een lagere waarde door duurzame bewoning? En zo ja, in welke mate?

Fysiotherapeut stopt met zijn praktijk

In een zaak behandeld door de rechtbank Noord-Holland kwam deze vraag naar voren in het geval van een fysiotherapeut die zijn bedrijfsvoering had stopgezet. Hij voerde zijn praktijk vanuit een bedrijfsdeel van een woon-bedrijfspand, dat hij als ondernemingsvermogen had gekarakteriseerd. Met het stoppen van zijn bedrijf ging dit bedrijfsdeel over naar privébezit, en dienovereenkomstig moest hij fiscaal afrekenen over het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfsdeel. Bij het vaststellen van de werkelijke waarde hield hij rekening met een lagere waarde vanwege duurzame zelfbewoning van dit gedeelte.

De Belastingdienst accepteerde deze lagere waarde niet, omdat het bedrijfsdeel uitsluitend was gebruikt voor zakelijke activiteiten en niet voor duurzame zelfbewoning.

Duurzame zelfbewoning van het bedrijfsdeel?

De rechtbank constateerde in eerste instantie dat de bewijslast voor de lagere waarde door duurzame zelfbewoning bij de fysiotherapeut lag. Daarnaast stelde de rechtbank vast dat volgens eerder rechtspraak het bedrijfsdeel al duurzaam bewoond moest zijn vóór de overgang naar privé.

De fysiotherapeut moest dus bewijzen dat ook het bedrijfsgedeelte al voor het beëindigen van zijn onderneming duurzaam door hem bewoond werd. Dit deed hij onder andere door te laten zien dat het bedrijfsdeel niet zelfstandig verhuurd of verkocht kon worden, zonder ernstige afbreuk te doen aan het woongenot van het woon-gedeelte. Het praktijkgedeelte had weliswaar een eigen opgang, maar ontbrak het aan eigen sanitair of aansluitingen voor gas en elektra. Bovendien was er slechts een dunne scheidingswand met het privé-gedeelte en bevond zich daarin een doorgang. Tot slot vormde het pand één kadastraal geheel, zodat het bedrijfsdeel niet zelfstandig verkocht kon worden.

Ja, dus lagere waarde is mogelijk

Op basis van de argumenten en feiten die de fysiotherapeut had aangevoerd, concludeerde de rechtbank dat het pand na het beëindigen van de onderneming uitsluitend voor privédoeleinden bestemd was. Daarom moest bij de waardebepaling van het bedrijfsdeel rekening worden gehouden met de duurzame zelfbewoning.

Bedrijfsdeel geen ondernemingsvermogen?

De Belastingdienst probeerde nog een andere benadering, maar de rechtbank volgde niet de redenering van de inspecteur dat het bedrijfsdeel ten onrechte als ondernemingsvermogen werd beschouwd. De rechtbank gaf aan dat de intentie van de belastingplichtige in het algemeen bepalend is om een gemengd pand al dan niet (deels) tot het ondernemingsvermogen te rekenen, tenzij dit onredelijk is. Dat was hier niet het geval.

Hoeveel lagere waarde is terecht?

Uiteindelijk besloot de rechtbank om de waardevermindering door duurzame zelfbewoning vast te stellen op 15%, gebaseerd op een goedkeurend besluit van de Belastingdienst uit 2018. De waarde van het praktijkdeel werd overeenkomstig deze vermindering vastgesteld.