Met welke belastingen jij te maken krijgt bij de aankoop van een vakantiewoning, is afhankelijk van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw eigen specifieke situatie.

Let op! Gezien de arresten van de Hoge Raad over de Wet rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswet box 3 en mogelijke nieuwe plannen om in de toekomst het btw-tarief op verhuur van een tweede woning te verhogen, is het van belang dat je je extra goed laat informeren.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Koop jij een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop jij een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als jij de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Jij moet hiervoor toestemming vragen aan jouw belastingkantoor of jouw keuze vastleggen in de notariële akte van levering.

Let op! De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als ‘onroerend’ wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun jij in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop jij de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur jij deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Indien jij de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun jij de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Verhuur jij de vakantiewoning aan anderen, dan kun jij mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is wel (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Bovendien moet sprake zijn van kortstondige verhuur.

Tip! Verhuur jij de vakantiewoning minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor jouw persoonlijke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Of jij de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van jouw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik jij de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun jij de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik jij de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun jij slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
Jij koopt in 2024 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2024 voor 70% verhuurd en voor 30% door jouzelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kun jij dan in 2024 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Let op! Om btw te kunnen terugvragen, dien jij je als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.

Indien de Belastingdienst van mening is dat jij voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en jij dus jouw btw kunt terugvragen, dien jij 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat jij de btw bij aankoop, en ook de btw met betrekking tot de bij jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Voorbeeld
In 2024 ontvang jij € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Jij betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2024 draag jij € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die jij hebt gemaakt, kun jij 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2024 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 450 btw).

Let op! Het nieuwe kabinet Schoof heeft in het Hoofdlijnenakkoord bekendgemaakt het btw-tarief op de verhuur van vakantiewoningen per 2026 te willen verhogen naar 21%. Dit plan moet eerst nog worden uitgewerkt in een wetsvoorstel en door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Tip! Moet jij in een jaar per saldo btw betalen, dan kun jij mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).

De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. Jij kunt er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun jij ook geen btw terugvragen. Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. Jij vindt een aanmeldformulier op de website van de Belastingdienst (zoekterm ‘aanmelden KOR’). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin jij de KOR wilt laten ingaan door de Belastingdienst zijn ontvangen. Kies jij voor de KOR, dan moet jij er drie jaar gebruik van maken. Als jij tussentijds de omzetgrens van € 20.000 per jaar bereikt, geldt de KOR vanaf dat moment niet meer.

Let op! Jij moet wellicht een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als jij er in 2024 voor kiest om deel te nemen aan de kleineondernemersregeling. Dit is het geval als er na het jaar van aankoop van de vakantiewoning minder dan negen jaar zijn verstreken. Neem dit mee bij jouw keuze of neem hierover contact met ons op.

Wanneer jij een jaaromzet van maximaal € 1.800 heeft, dan kun jij de kleineondernemersregeling voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor toepassing van de KOR wordt losgelaten. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.

Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die jij in aftrek heeft gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zul jij mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg jij mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet jij gedurende de negen jaar volgend op het jaar van ingebruikneming jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.

Voorbeeld
In 2024 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jouzelf gebruikt. Jij moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heeft jij 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2024 heeft jij echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2024 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en jij moet in 2024 € 210 aan btw terugbetalen.

Let op! Als jij de aankoop-btw heeft teruggevraagd, wordt jouw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als jij bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als jij de woning verkoopt zonder btw. In de laatste twee gevallen zul jij de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer moeten terugbetalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2025 verkoop jij de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun jij geen btw berekenen over deze verkoop. Heb jij de vakantiewoning in 2019 gekocht, dan moet jij wel de in 2019 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2025 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat jij nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).

Tip! Verkoop jij de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2028, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2019 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.

Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor jij de btw die jij bij aankoop heeft teruggekregen, niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun jij mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat jij dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning jouw activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Tip! De verkoop van jouw vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat je daarom, voordat tot verkoop wordt overgegaan, altijd eerst adviseren.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop jij een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat is mogelijk ook het geval als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In alle overige gevallen is sinds 1 januari 2023 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koop jij een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.

Let op! Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt alleen voor de woning waarin jij zélf voor langere tijd gaat wonen en dus niet voor een tweede woning. Voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die zélf voor langere tijd in een woning gaan wonen, geldt onder voorwaarden een vrijstelling voor woningen met een waarde t/m € 510.000. Maar ook dan moet de woning als hoofdverblijf gaan dienen.

Inkomstenbelasting

De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. De wijze van belastingheffing in box 3 is al enkele jaren woelig, doordat de hoogste rechter het wettelijk systeem in strijd acht met Europees recht. Ook de aangepaste wet kan de toets der kritiek niet doorstaan. Ten slotte zijn er vergevorderde plannen om de box 3-heffing per 2027 ingrijpend te wijzigen. We zitten de systemen hierna kort uiteen:

• Volgens het huidige wettelijke systeem in box 3 betaal jij geen belasting over de werkelijke ontvangen huur, maar over een fictief rendement. Dat fictieve rendement bedraagt in 2024 6,04% over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. Werkelijke kosten zijn niet aftrekbaar. Een schuld op de woning levert een aftrekpost op van 2,47% over de hoogte van de schuld per 1 januari, waarbij de werkelijke rente op de schuld niet van belang is. Op jouw totale vermogen mag jij ook nog rekening houden met een heffingsvrij vermogen. Over het resterende fictieve inkomen betaal jij 36% box 3-heffing.
• De Hoge Raad oordeelde dat dit systeem in strijd kan zijn met Europees recht. Dat is het geval als jij kunt aantonen dat het fictieve (wettelijke) rendement hoger is dan jouw werkelijke rendement. Om het werkelijke rendement te bepalen, moet jij wel rekening houden met waardeveranderingen van de woning, maar mag jij geen rekening houden met kosten. Alleen de werkelijke rentelasten mogen worden afgetrokken. Jij mag hierbij ook geen rekening houden met heffingsvrij vermogen. Als de uitkomst van deze rekensom leidt tot de conclusie dat het werkelijke inkomen lager is dan het fictieve inkomen, wordt op jouw verzoek rekening gehouden met het lagere, werkelijke inkomen. Het is op dit moment nog niet duidelijk op welke wijze jij dat verzoek kunt doen.
• Het is de bedoeling van de wetgever dat vanaf 2027 sowieso belasting zal worden geheven over het werkelijke rendement. Er moet dan worden gekeken naar de werkelijke inkomsten en werkelijke kosten. Volgens de huidige plannen hoeft dan niet jaarlijks rekening te worden gehouden met de waardeverandering van de woning en tellen bovendien alle kosten mee. Het inkomen van een vakantiewoning kent toch weer een bijzondere regeling. Afhankelijk van het gebruik, moet jij een percentage van de WOZ-waarde tot jouw inkomen rekenen of – als dat hoger is – de werkelijke huurinkomsten. Bij verkoop van de woning telt de waardestijging van de woning mee als belast inkomen!

Let op! Als de exploitatie van jouw vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten belast in box 1.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam als bewoning te dienen en wordt dan ook als woning aangemerkt.

Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg jij dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.

Verbod op permanente bewoning

Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als jij in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking heeft. Het is niet van belang of jij ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf jij permanent in jouw vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen dat jij de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kun jij bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur jij de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kun jij zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat jou dan immers ter beschikking.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kun jij met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze Advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jouw specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.